BGH, Urteil vom 2. Juli 2025 – IV ZR 93/24
zum Urteil https://www.bundesgerichtshof.de/SiteGlobals/Forms/Suche/EntscheidungssucheBGH_Formular.html

In diesem Fall hatte ein Patient seinem behandelnden Hausarzt im Wege eines „Erbvertrags“ ein Grundstück vermacht. Das Oberlandesgericht sah darin einen Verstoß gegen das ärztliche Zuwendungsverbot. Der BGH hob die Entscheidung auf und betonte, dass die grundrechtlich geschützte Testierfreiheit aus Art. 14 GG nur durch ein Parlamentsgesetz eingeschränkt werden könne; berufsrechtliche Vorschriften genügen hierfür nicht. Ob die Zuwendung sittenwidrig (§ 138 BGB) ist, muss das Berufungsgericht prüfen. Das Urteil verdeutlicht, dass Vermächtnisse zugunsten von Ärztinnen und Ärzten grundsätzlich möglich bleiben.

BGH, Beschluss vom 28. Mai 2025 – XII ZB 65/25
zum Beschluss https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=XII%20ZB%2065/25

Eine Mutter hatte einer Tochter eine notarielle Vorsorgevollmacht erteilt. Die andere Tochter beantragte eine gerichtlich bestellte Betreuerin. Der BGH bestätigte, dass bei einer wirksam erteilten Vorsorgevollmacht grundsätzlich kein Bedarf für eine staatliche Betreuung besteht. Das Gericht prüfte die Geschäftsfähigkeit der Vollmachtgeberin und stellte fest, dass sie bei Erteilung der Vollmacht handlungsfähig war; eine Betreuung wäre nur dann erforderlich, wenn begründete Zweifel an einer ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Interessen bestehen.

BGH, Beschluss vom 22. Mai 2025 – V ZB 46/24
zum Beschluss https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=V%20ZB%2046/24

 

Ein Erblasser hatte einem Dritten eine umfassende, über den Tod hinaus wirkende Vollmacht erteilt. Nach dem Erbfall sollte der Bevollmächtigte sowohl den Vorerben als auch die Nacherben vertreten dürfen. Der BGH bestätigte, dass eine transmortale Vollmacht so weit gefasst sein kann, dass der Bevollmächtigte sogar die Löschung des Nacherbenvermerks im Grundbuch beantragen darf. Der Testierende kann allerdings Beschränkungen vorsehen, um die Interessen der Nacherben zu schützen; andernfalls besteht die Gefahr, dass die Nacherben ihre Rechte verlieren. Die Entscheidung zeigt, wie wichtig eine präzise Gestaltung von Vorsorgevollmachten ist.

BGH, Beschluss vom 26. März 2025 – XII ZB 178/24
zum Beschluss https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=XII%20ZB%20178/24

Der XII. Zivilsenat entschied, dass eine vorher aufgehobene Kontrollbetreuung wieder eingerichtet werden darf, wenn nachträglich Anhaltspunkte für einen Interessenkonflikt des Bevollmächtigten auftreten. Im konkreten Fall hatte der Sohn einer dementen Mutter ihr Vermögen um rund 900.000 € vermindert. Das Amtsgericht setzte daraufhin erneut einen Kontrollbetreuer ein. Der BGH bestätigte diese Entscheidung; bei erheblichen Zweifeln an der ordnungsgemäßen Ausübung einer Vorsorgevollmacht rechtfertigt eine Kontrollbetreuung den Eingriff in die Autonomie.

BGH, Beschluss vom 26. März 2025 – IV ZB 15/24
zum Beschluss https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=IV%20ZB%2015/24

Ein Elternpaar hatte per Erbvertrag den Sohn als Alleinerben eingesetzt. Nach dessen Tod schrieb die Mutter ein handschriftliches Testament und bestimmte die Tochter zur Erbin. Die Enkelkinder (Kinder des vorverstorbenen Sohnes) beriefen sich auf den Erbvertrag. Der BGH stellte klar, dass ein Erbvertrag nicht analog zu gemeinschaftlichen Testamenten behandelt werden darf; er bleibt bindend und kann nicht einseitig durch ein nachträgliches Testament aufgehoben werden. Die Enkelkinder wurden als Ersatzerben anerkannt. Das Gericht hob hervor, dass in Erbverträgen Ersatz­erben ausdrücklich benannt werden sollten, da die §§ 2268 ff. BGB für gemeinschaftliche Testamente hier nicht anwendbar sind.

BGH, Beschluss vom 20. März 2025 – V ZB 63/23
zum Beschluss https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=V%20ZB%2063/23

Eine Miterbin wollte eine Immobilie im Nachlass durch Teilungsversteigerung veräußern. Ihr Anteil war jedoch bereits von einem Gläubiger gepfändet. Der BGH entschied, dass Miterben weiterhin den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen dürfen, auch wenn ihr Erbteil gepfändet wurde. Die „große Antrags­befugnis“ aus § 2042 BGB bleibt bestehen; die Rechte des Gläubigers werden im Versteigerungserlös berücksichtigt. Co‑Erben können also die Erbengemeinschaft auch dann auseinandersetzen, wenn Gläubiger auf einzelne Erbteile zugreifen.

BGH, Urteil vom 12. März 2025 – IV ZR 88/24
zum Urteil: https://www.bundesgerichtshof.de/SiteGlobals/Forms/Suche/EntscheidungssucheBGH_Formular.html 

Der IV. Zivilsenat entschied, dass Pflichtteilsansprüche eines nichtehelichen Kindes zwar mit dem Erbfall entstehen, die dreijährige Verjährungsfrist aber erst beginnt, wenn das Kind alle für seinen Anspruch maßgeblichen Umstände kennt oder grob fahrlässig nicht kennt. Dazu gehört insbesondere die Kenntnis der Vaterschaft und der letztwilligen Verfügung. Ohne Kenntnis der Vaterschaft läuft die Frist nicht an. Die Richter betonten, dass der Anspruch gem. § 199 Abs. 1 BGB entsteht, auch wenn der Anspruch wegen einer Rechtsausübungssperre zunächst nicht durchgesetzt werden kann.

BGH, Beschluss vom 15. Januar 2025 – IV ZR 166/24
zum Beschluss https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=IV%20ZR%20166/24

Der BGH wies den Antrag von Erben auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung zurück. Er stellte klar, dass die Auskunftspflicht gegenüber Pflichtteilsberechtigten den Erben persönlich trifft, auch wenn eine Testamentsvollstreckerin eingesetzt ist. Die Erben müssen ihre Ansprüche gegen die Testamentsvollstreckerin durchsetzen, um ihre Auskunftspflicht zu erfüllen. Ein nicht zu ersetzender Nachteil liegt nicht schon darin, dass Familienmitglieder gegeneinander vorgehen müssen; das Interesse des Pflichtteilsberechtigten hat Vorrang.

BGH, Urteil vom 20. November 2024 – IV ZR 263/23
zum Urteil https://www.bundesgerichtshof.de/SiteGlobals/Forms/Suche/EntscheidungssucheBGH_Formular.html

Im Rahmen eines Pflichtteilsverzichts ließ sich der Erblasser durch eine Mitarbeiterin vertreten. Der BGH bestätigte, dass ein Pflichtteilsverzicht gemäß § 2347 S. 1 BGB nur persönlich abgeschlossen werden darf. Eine Vertretung oder spätere Genehmigung genügt nicht; der Vertrag ist insgesamt nichtig. Der beurkundende Notar haftet für Schäden, wenn er einen solchen unwirksamen Vertrag beurkundet. Eine ergänzende Auslegung als Erbvertrag lehnte das Gericht ab.

Ab dem 01.01.2023 wird das Vererben sowie das Verschenken von Immobilien deutlich teurer.

Von der Allgemeinheit weitgehend unbeachtet hat der Bundestag am 10.10.2022 einen Gesetzesentwurf eingebracht (BT-Drucks. Nr. 20/3870, https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2022/kw41-de-jahressteuergesetz-913030). Dieser sieht die Änderung der steuerlichen Bewertungsmaßstäbe von bebauten Grundstücken vor. Dies hat eine erhebliche Erhöhung der Erbschafts- und Schenkungssteuer ab dem 01.01.2023 zur Folge.

Erben und Schenken wird steuerlich im Wesentlichen gleich betrachtet. Es gibt je nach Verwandtschaftsgrad drei Steuerklassen, unterschiedliche Freibeträge und unterschiedliche Steuersätze. Lesen Sie hierzu auch meinen Artikel zum Thema „Erbschaftssteuer: Steuergünstig vererben und verschenken“ (https://www.anwalt.de/rechtstipps/erbschaftssteuer-steuerguenstig-vererben-und-verschenken-202628.html). Die geplante Gesetzesänderung betrifft somit sowohl die Übertragung von Grundstücken durch Vererben, als auch die Übertragung durch Verschenken.

Änderung der steuerlichen Bewertung von bebauten Grundstücken

Geändert werden soll nach dem Entwurf nicht der bisherige Erbschafts- und Schenkungssteuersatz an sich, sondern die steuerliche Bewertung von bebauten Grundstücken.

Wörtlich heißt es in dem Entwurf:

„Mit den nunmehr vorgenommenen Änderungen des Bewertungsgesetzes werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst.“

Im Kern bedeutet dies, dass die steuerliche Bewertung bebauter Grundstücke aufgrund der neuen Regelungen näher an die Wertermittlung der Gutachterausschüsse und damit an die aktuellen Verkehrswerte gekoppelt werden.

Dies hat aufgrund der überwiegend gestiegenen Immobilienpreise deutlich höhere Bewertungen zur Folge. Steigt nun durch die höhere Bewertung der Immobilienwert, erhöht sich dementsprechend auch die Steuer. Dies folgt zum einen daraus, dass ein höherer Wert über dem Freibetrag liegt und besteuert werden muss. Zum anderen steigt der Prozentsatz der Steuer bei Überschreiten der jeweiligen Schwellenwerte.

In Folge dessen ist laut einhelliger Expertenmeinung eine Steigerung der zu bezahlenden Steuer von mindestens 20 bis 30% zu erwarten, in einigen Fällen kann es sogar zu einer Verdopplung des zu bezahlenden Steuerwertes kommen.

Übertragung von Immobilien noch vor dem 01.01.2023

Es empfiehlt sich somit dringend, im individuellen Fall von einem Steuerberater überprüfen zu lassen, ob und in welcher Höhe die geänderten Bewertungsregelungen ab dem 01.01.2023 zu einer höheren Steuerbelastung führen. Sollte dabei ermittelt werden, dass eine wesentlich erhöhte Steuerbelastung zu erwarten ist, und wird ohnehin eine Übertragung der Immobilie an Familienangehörige, sei es durch Vererben oder Verschenken, erwogen, empfiehlt es sich, die bis zum Ende des Jahres 2022 bestehenden, „alten“ Werte für die Übertragung zu nutzen.

Für die Übertragung eines Grundstücks bedarf es stets einen notariell beurkundeten Vertrag, welcher vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht werden muss. Das Grundbuchamt ändert anschließend anhand der neuen Eigentümerstellung in dem Vertrag das Grundbuch entsprechend ab. Dieses Verfahren dauert, gerade zum Jahresende hin und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass Notare und Grundbuchämter aufgrund der anstehenden Gesetzesänderung stark überlastet sind, oftmals eine längere Zeit.

Ab wann müssen die neuen Regelungen angewendet werden?

Es stellt sich daher die Frage, bis zu welchem Zeitpunkt des oben beschriebenen Vorganges die „alten“ Steuersätze angewendet werden können und ab welchem Zeitpunkt die „neuen“ Steuersätze gelten. Gem. § 9 ErbStG entsteht die Steuer bei Schenkungen unter Lebenden „mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung“. Die Ausführung der Zuwendung ist nach überwiegender Auffassung dann gegeben, wenn die Auflassung, also die Einigung des bisherigen Eigentümers der Immobilie mit dem zukünftigen Eigentümer über den Eigentumsübergang der Immobilie, erklärt und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch von dem Schenkenden bewilligt worden ist. Diese beiden Erklärungen sind grundsätzlich im notariellen Übertragungsvertrag enthalten, was zur Folge hat, dass für den Zeitpunkt der Entstehung der Steuer der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Vertrages maßgeblich ist. 

Zu den bislang geltenden steuerlichen Regelungen können Immobilien daher durch notarielle Beurkundung noch bis Ende des Jahres 2022 vorgenommen werden.

Vermeiden von unüberlegten Vertragsschlüssen

Jedoch sollte dringend vermieden werden, dass aufgrund des zeitlichen Drucks vorschnelle, unüberlegte Verträge abgeschlossen werden, welche im Nachgang nicht mehr rückgängig zu machen sind. Es empfiehlt sich in jedem Falle vor der Übertragung einer Immobilie unbedingt, die Expertise eines erfahrenen Rechtsanwalts einzuholen, um mögliche Fallen und Probleme, welche sich aus der Übertragung einer Immobilie ergeben können, zu vermeiden.

Darüber hinaus bestehen zahlreiche rechtliche Möglichkeiten, durch welche sich der bisherige Eigentümer einer Immobilie gegenüber dem Beschenkten auch für die Zukunft absichern kann. So kann sich der Verschenkende ein Nießbrauchsrecht an der Immobilie vorbehalten und so beispielsweise weiterhin die Immobilie bewohnen oder nutzen. Die Belastung mit einem Nießbrauch wirkt sich zugleich auf den Wert der Immobilie aus. Auch kann der Schenkende vor der Schenkung verfügen, dass die Immobilie nicht mit einer Hypothek belastet werden darf. Durch eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch kann der Verschenkende sich zudem das Recht vorbehalten, in bestimmten Fällen die Immobilie von dem Beschenkten zurückverlangen zu können.

Diese Vereinbarungen müssen jedoch in jedem Fall vor der Schenkung in den Vertrag aufgenommen werden und sollten vorher eingehend mit einem anwaltlichen Berater durchgesprochen und auf ihre Vor- und Nachteile hin überprüft werden.

Die Anwaltskanzlei Reißler in München – Bogenhausen verfügt über langjährige Erfahrung und tiefgehende Fachkenntnisse im Bereich der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten und berät Sie gerne zu diesem Thema.